建物の相続と聞くと、多くの方は法務局に登記された不動産を思い浮かべるかもしれません。
しかし実際には、登記されていない「未登記建物」を相続するケースもあります。
今回は、未登記建物を相続した場合に必要な手続きや注意点を解説します。

未登記建物とは

未登記建物とは、法務局にその所有者や構造・面積などが登録されていない建物です。
登記されていない理由として、以下のようなケースがあります。

• 建築時に登記を忘れた
• 建築確認が取れていない
• 古くからの建物で必要性がなかった

登記されていなければ、第三者に対して権利を主張するのが難しくなります。
相続後には、すみやかな登記手続きが必要です。

建物を未登記のままにするリスク

未登記建物には、以下のようなリスクが伴います。

• 所有権の証明が難しい
• 売却や担保設定ができない
• 相続手続きが複雑になる

それぞれ確認していきましょう。

所有権の証明が難しい

登記がされていない建物は、たとえ実際に使用していても、第三者に対してその所有権を証明するのが困難です。
不動産取引では登記簿上の名義が法的に重視されるため、登記されていない建物は、権利を主張する根拠が弱くなります。

売却や担保設定ができない

不動産を売却したり、住宅ローンなどの担保に差し出したりする場合、登記簿に所有者として記載されているのが前提となります。
未登記の建物はそもそも法務局の記録に存在しないため、売却や融資の対象として取り扱われません。

相続手続きが複雑になる

建物が未登記のままだと、相続時にその所有者が誰なのかを明確にするのが難しくなります。
また、登記に必要な資料が、時間の経過とともに失われるケースも少なくありません。
リスクを回避するには、相続開始後にできるだけ早く登記手続きを行うのが重要です。
被相続人が死亡する前であれば、相続前に建物を登記するよう勧めるのもよいでしょう。

未登記建物を相続する際の流れ

未登記建物を相続した場合、以下のような流れで手続きを進めるのが一般的です。

• 相続人の確定・遺産分割協議の実施
• 建物表題登記の申請
• 所有権保存登記の申請

それぞれのステップを確認していきましょう。

相続人の確定・遺産分割協議の実施

未登記建物も相続財産に該当するため、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。
遺産分割協議とは、誰がどの財産を相続するのかを話し合うことです。
遺産分割協議書に、未登記建物の位置・構造・面積などを具体的に記載します。
建物の評価額や利用状況に応じて、他の相続財産とのバランスも考慮しながら協議を進めてください。

建物表題登記の申請

未登記建物を相続し、建物の存在を確認したら、「建物表題登記」を行います。
表題登記は、建物に関する物理的な情報（所在や構造、床面積など）を公的に記録し、新たに登記簿を作成するための手続きです。
不動産の登記は「表題部」と「権利部」の二段構えになっており、まず表題部に必要な情報を登記する必要があります。
以下、表題登記に必要な主な書類の一例です。

• 登記申請書
• 建物の位置や構造を示す図面（建物図面・各階平面図）
• 建築確認済証や検査済証などの建築確認に関する書類
• 建物の施工が完了したことを示す工事完了証明書
• 建物施工業者の資格証明書および印鑑証明書
• 被相続人の住民票（除票）
• 戸籍謄本一式や遺産分割協議書など、相続関係を証明する書類

建物表題登記の申請は、建物が所在する法務局で受け付けています。

所有権保存登記の申請

次に、権利部に該当する「所有権保存登記」を行います。
所有権保存登記は、建物に関して所有者を登記簿に記載するもので、相続によって取得した権利を正式に登記するために必要です。
登記が完了すると、名義人が法的に建物の所有者である旨を第三者に示せるようになります。
以下、所有権保存登記に必要な主な書類の一例です。

• 申請書
• 申請人（相続人）の住民票
• 住宅用家屋証明書（一定の住宅要件を満たす場合に添付）
• 委任状（司法書士などに登記を依頼する際に必要）

手続きは、表題登記と同様、建物の所在地を管轄する法務局で行います。
登記の申請は相続人が自ら行うことも可能ですが、手続きが複雑になりやすいため、司法書士などの専門家へ依頼するのがおすすめです。
相続した建物は正式に自分の名義となり、不動産としての取り扱いもスムーズになります。

未登記建物の税務手続きとその注意点

未登記建物も相続税の課税対象になります。
未登記でも固定資産税が課されていれば、基本的に税務署もその存在を把握しています。
そのため、相続税の申告期限（相続開始を知った日から10か月以内）までに建物の評価を済ませてください。
建物の評価方法は、「固定資産税評価額」を基準とするのが一般的です。
評価額が不明な場合、専門家による現地調査や鑑定が必要になるケースがあるため注意が必要です。
また、建物に住宅用の特例（小規模宅地等の特例など）が適用できるかどうかは、相続人の居住状況などにより異なります。
事前に専門家に相談しておくと安心です。

まとめ

建物が未登記のままだと、第三者に対する権利主張が難しくなります。
トラブル防止や将来の活用を見据えて、できるだけ早く登記手続きを進めてください。
とはいえ、相続に関連する登記や税務は複雑になりがちなのも事実です。
手続き面で不安がある場合は、司法書士などの専門家へ相談するのがおすすめです。